房地產之我見 by Rusrule
在分析之前, 要先讓大家知道我在房地產的”成績”. 我目前有三棟房子, 最早的一棟買了十年左右了(大樓1+2+3的店面), 另外二棟買的時間分別為二年前(套房)和一年前(透天厝). 至於投資績效呢? 哈, 這三棟沒有一棟是賺錢的.或許, 這可以作為以下分析”有力的支撐”(如果我寫的太爛的話).
在我買第一棟房子前, 我爸爸就把我叫去, 講了一套房地產的理論, 這在當時算是”顯學”, 也是用以支撐台灣房地產不跌的主要理論. 那是房地產有二大特性, “供給有限性”和”差異性”.
什麼叫”供給有限性”, 首先, 台灣是一個地狹人稠的地方, 再加上是海島, 所以, 土地全部的供給就是這麼多, 開發了一塊, 就少了一塊可供開發的土地, 因此供給是不斷地在下降.(事實上, 這個理論目前還常被用在台北市或香港這樣的地方). 再加以政策的錯誤(我只是照我爸的話講), 把土地作了分區限制, 農地、工業用地、林地….等不能蓋房子, 因此, 建地的供給又更加縮小. 因此, 才會有很多人拼命去選縣長, 因為只要變更用地, 就可以大撈一票.
其次是”差異性”, 也就是沒有二個建物是相同的. 換句話說, 同一建商同時蓋了二棟大樓, 同樣的建材同樣的格局, 但是A棟5樓和B棟2樓的價錢就是不一樣. 因為可能視野、朝向….等都不同.同樣的, 一個月前的價格和一個月後的價格可能完全不同. 因此, 也造就了房地產價格的混亂.
最後, 土地不停上漲還有一個理由, 那就是每年都調漲的公告現值. 目前政府公告的地價有二種, 一個為公告地價, 作為課征地價稅的基準, 每三年調整一次, 另一個為公告現值, 作為課征土地增值稅的基準, 每一年調整一次. 因為政府每年不停的調升公告現值, 因此造成了市場預期上揚的心理。
如一開始所說的, 這是十年前流行的理論, 基本上, 現在也可以用, 只是不再是一體通用罷了. 從以上的理論, 我再延伸出我自己對於房地產的特性如下:
1. 價格不透明性: 雖然目前各家仲介已經開始試著將過去或附近成交價格公開,但也正因為上面說的”差異性”, 房地產無法如股票一樣標準化.再加上房地產單價高, 幾乎都是一個人一生中最大的買賣(和負債), 因此, 決定房地產價格的因素, 除了附近的成交價外, 雙方的談判強弱也是一項主因.
2. 價格的連動性: 可正因為價格的不透明性, 因此, 定價時往往能參考的, 就是附近的成交價. 因此, 有意思的事發生了, 如果某區域原本成交價是30萬/坪左右. 但是某大建設公司在附近推了一個豪宅案, 每坪60萬. 那你會發現附近的房價可能馬上跳升到每坪40~50萬.但是聰明的人就會發現, 新蓋了一個每坪60萬的豪宅為什麼會讓30萬的老房子也上升了30~60%呢? 房子本身並沒有更新或是因此帶來附近社區的改變, 只是純粹因為”參考價格”上升了.(當然, 這也是有一個”道理”在背後的, 那就是這表示附近的土地上漲了, 所以漲價只是反映土地價值的上揚). 所以其實很多建商關係人就知道, 在附近買下某一塊地時, 順便用自己的名義(不是公司)附近買些房子, 當建案推出後, 自己的物業也就順勢出清了. 這種事一點都不奇怪, 因為麥當勞就是其中翹楚.
3. 房地產的高單價和高交易成本:這個應該不用多作解釋了, 這還不包括你在買屋前, 花在搜尋、訪價和交屋後裝潢的成本, 也因此, 會投身在房地產投資者, 基本上, 本錢要遠高於股票的投資人.
為什麼要講上面一大串? 我想說的就是, 不少人可能認為房地產可能如”股市”般狂跌之中, 不少雜誌也推出議價先從20%砍起(最新的是30%).可是從實際的情況, 你會發現這件事只在原本就不是精華區域的地區發生, 台北縣市的房價依然是買不起. 答案就是以上的理由, 房地產多數的投資人比較有錢, 再加上價格的不透明以及交易的不便, 造成了價格變化的低彈性.
為什麼會有很多人在股市賠錢而在房地產上賺錢? 其實理由也如上, 投資賺錢的道理很簡單, 物品的漲跌是呈現波動性的, 低買高賣, 是賺錢的不二法門. 這個道理大家都懂, 早就二千多年前的陶朱公就是以此致富. 但問題就在, 股市提供了便利、低廉和公開的交易市場, 因此股市持有人很容易隨著股市漲跌而心情起起伏伏, 最後忍不住賣出. 房地產因為沒有公開市場, 相對少了許多心情干擾, 再加上進入門檻高, 但是融資比例也高(貸款70%~80%), 因此, 對於已持有房地產者, 相對比較能持有更久的時間.也相對來說 更能應付價格的波動。這或許也可以解釋為什麼目前看來房價沒有預期的低.
回到大家關心的主題, 那麼可以投資房地產了嗎? 我試著分析一下這個市場裡的各個主角.
一、買方: 這主要包括二個, 自用型和投資型, 當市場預期房產要跌時, 想當然爾, 不管是自用型或是投資型買家, 都會傾向延後或取消他們購買的決策. 不過程度上會有所不同. 投資型買家購買決策的彈性要高於自用型買家. 以下再分別作說明.
A. 自用型: 這是一直存在的”消費者”. 很多會買, 大都是要結婚了, 或是父母買房子給小孩獨立..等. 這群人其實應該才是這個社會主力需求才對, 這才是房市健康的發展 可惜這個比例 我相信一直在下降.因為很多人忽略了這幾年台灣的人口發展.
1. 人口在下降: 出生率愈來愈低
2. 人口在外移: 大量的青年階級移到海外工作.可能造成不在台灣買房或是直接在海外置產.
3. 年青人想法的改變:很多年輕夫婦不再認為非一定要有自己的房子不可, 寧可把省下的錢作當下的消費
也正因為自用型比例在下降, 但是房地產的供給卻不停的上升, 因此, 這幾年大家可以發現, 其實房價的上升有許多投機的意味在內.
B. 投資型: 這是一個日益上升的”消費者”., 基本上和股市一樣也有大小”咖”的差別. 大咖的資金足可以凍卡久, 小咖現在可能就抱頭燒了. 投資型買家, 基本上比較精打細算, 再加上房地產交易成本高, 資金需求高的特性 以及台灣租金回報低的特性. 大多數這類的投資客, 都會傾向順勢坐轎, 而不是去”抬轎”. 因此, 在景氣沒有明顯好轉下, 進場機會非常低.
二、賣方: 這同樣包括了自用型、投資型以及建商這三種. 其中
A. 自用型: 相對而言是最穩定的一群, 除非真的經濟上遇到了很大的困難, 大到無法再貸款或是單純只是因為搬遷賣出, 否則自用型是彈性變動最低的一群.
B. 投資型:相對於自用型, 投資客由於有資金有限(應該只有少數投資客是拿幾億現金在買房子的吧), 因此, 就如同股市裡面作短線的操作者一樣, 他們面對市場有著更高的靈活性(這是他們的生存之道), 所以基本上, 這類型會急著將房子出脫, (前提是, 不賠錢). 許多投資客的房子, 多半是經過裝潢, 主要在增加房子的賣相. 買房子時, 如果你看到新房子沒住過, 有裝潢, 然後賣方告訴你, 本來要自住的, 但是因為xxx最後忍痛割愛的, 這種多數不離投資客. 和投資客談價錢很麻煩, 主要是他們熟知市場行情而且和仲介一般都有長期合作關係. 所以要賺到低價, 似乎不太容易。為什麼我會這麼清楚? 因為我中和的房子就是和投資客買的.不過, 當然是事後才知道.
C. 建商: 這是整個產業中, 最大的供應者, 也是最大的受惠者. 在早期的台灣和現在的中國大陸, 建商幾乎就是為富不仁的代表, 理由很簡單, 只要你有辦法和銀行借到錢弄個地, 就可以蓋房子了, 更厲害的, 用預售屋, 還可以不太用本錢就蓋房子, 房子賣得好, 利潤是數千萬到幾億, 賣的不好, 反正順勢倒閉, 把一堆屋子押給銀行. 同時, 建商也是房地產的最大炒作者, 成天就塑造出房子快速上揚, 如果不買, 就一輩子買不起的, 或是陸客要來台買房地產了, 或是台北豪宅相較於香港、上海還有一大段漲幅的, 就是這些建商.造成的結果是, 多數人要花一輩子工作, 才能還清欠這些建商的債. 但是一旦景氣逆轉, 首先高喊要求政府降息支援的, 也是這些人.
有點扯遠了, 建商房子的特性, 除了新之外, 另一個就是僵固性。怎麼說呢? 首先我們要先了解建商的成本結構, 建商的成本, 是以土地的購入成本再加上建築費用以及後來的行銷費用, 最後再加上利潤而得出, 這其中建築費用相去不會太大(當然建材會有差異)都約在4~6萬/坪之間, 行銷費用佔的比例不大, 因此最重要的是土地成本.理論上, 建商的訂價應該和其他產業一樣, 用成本+利潤而成, 但實則不然, 多數建商的訂價是以市場的行情價加減碼而來.和成本不全然存在著絕對的關係。
因此, 當行情大好時, 建商會高價買下土地, 再順勢推高單價. 但是當行情下挫時, 這些高單價的土地, 反而成為建商無法降價的包袱(假設他不想賠錢賣的話). 這時建商怎麼辦? 建商另一個特性是, 這個行業是高負債的行業, 因此, 一種建商就如上面說的, 直接倒閉把爛攤子丟給銀行, 這也是為什麼房地產不景氣時, 銀行壞帳會走高的原因。另一種作法, 就是繼續裝腔作勢, 但是放寛議價空間. 因此, 你會聽到很多”議價空間”變大, 但是牌告價格不變. 因此, 如果你期望建商會降價求售? 答案是很難, 因為第一, 建商可能在本區域內有其他建案, 本案一降, 本區的房價都要下調, 其次, 就算他沒其他建案, 其他建商也不會允許他這麼作.
結論:
房地產其實是一種很趣的商品, 他有幾種特性
1. 和股票類似, 只要本區內某一個案單價提高， 全區內單價都有可能提高 (股票是最近一股漲1元, 則所有股票都漲1元), 所以是一種很好炒作的標的
2. 投資者多半是有錢人, 因此受景氣波動反映較不如股票明顯, 上漲時很快, 下跌時卻往往要經歷一段時間,才會反應.
3. 多數買方都是在真的要買房時才開始研究, 和賣方間多數存在資訊不對稱
4. 買房子多半可以取得20年或更長的貸款, 換句話說, 這是一項強迫性長期投資, 再加以交易成本高, 流程複雜, 因此, 多數人可以在房地產中賺到錢而不見得能在股市賺錢
5. 由於交易價格的不透明性和區域連動性, 有利於賣方隐藏底價, 私人議價能力反而成為決定成交價格的關鍵
最後, 我想大家更關心的是, 如何可以買到合理的房價? 我個人的經驗是時間, 特別是最近所有買房子的人都知道要等, 利用這個時間看房子, 看到中意的, 就勇於出一個你認為”絕對合理”的價格, 對方如果覺得你沒誠意也無所謂, 保持連絡, 讓他知道你一直有興趣, 時間久了, 他自然會放棄, 如果股票都有可能賠錢賣了, 為什麼房子不能賠錢賣? 別相信那些建商講的什麼2Q~3Q會反彈, 如果我是建商, 而且相信2Q~3Q會反彈, 那他現在應該要去做的事情是去買房子買土地而不是拿出來賣了
